EMPREENDEDORISMO NA INDÚSTRIA IMOBILIÁRIA

Segundo Philip Kotler: "existem três tipos de empresas e pessoas: as que fazem as coisas  acontecer,  as  que  ficam  vendo  as  coisas  acontecerem  e  as  que  se perguntam: o que aconteceu?". Com qual dessas visões você mais se identifica no seu dia a dia? Qual dessas empresas ou pessoas tem mais chances de alcançar o sucesso? Qual dessas visões é fruto do empreendedorismo?

Para buscarmos estas respostas, temos que entender o que é empreendedorismo, sua utilidade e função social no segmento imobiliário; qual o sentido de ter um negócio e como ele surge diante nossos olhos. A noção de empreendedorismo está quase sempre relacionada à abertura de novos negócios, porém o seu objeto é mais amplo do que isso.

Ele abrange toda conversão de ideias em oportunidades, por meio de um processo de desenvolvimento e implementação. É importante lembrar que alguém comprometido com a realização de algo novo na própria imobiliária em que atua é considerado um empreendedor (Intraempreendedor).

Antes de falar sobre empreendedorismo na indústria imobiliária, a conceituação do que é empreender fortalece a compreensão: segundo José Assis Dornelas “empreender é a arte de fazer acontecer, transformar sonhos em realidade”. Já Eric Ries,  pioneiro  no  pensamento  enxuto  (Lean),  conceitua  que  empreender  é, fundamentalmente, “organizar pessoas para realizar algo; tudo mais é efeito colateral”. Porém, para não transformar este “sonho em pesadelo”,  é importante entender o que significa o termo auxiliando sua compreensão. No francês “entrepreneur” significa: aquele que assume riscos e começa algo novo. Mas afinal, qual é a utilidade e a função social relacionadas ao empreendedorismo?

A indústria imobiliária é um conjunto de empresas que desenvolvem e comercializam produtos e serviços imobiliários no Brasil, atendendo a sociedade com algum tipo de demanda concreta. Um segmento em expansão, assim como seus consumidores, e um  dos  que  mais  emprega  e  gera  inclusão  social  no  país.  Com  um  déficit habitacional na esfera de sete milhões de residências, essa indústria no país impõe- se como uma prioridade a ser atendida, como avalia Rafael Menin, presidente da MRV: “o Brasil precisa construir um  milhão  de  residências por ano,  ou  seja, a demanda segue”.

A habitação, então, é uma necessidade, seja venda ou locação, administração do próprio patrimônio, para moradia ou investimento. E sendo uma necessidade da sociedade, nossa atividade de intermediação, compra, venda, locação e administração imobiliária é inesgotável e promissora.

Mais que buscar o lucro, a preocupação do empreendedor deve ser o de dar sentido à existência de seu negócio. Pensar claramente sobre isto contribui para uma interpretação genuína. Qual é o sentido de abrir uma empresa? Somente gerar receita e ganhar mais do que um profissional empregado ou autônomo? Ou esta empresa terá um sentido social e utilidade clara para que os consumidores usufruam de seus produtos/serviços?

O empreendedorismo busca a autorrealização. Quem adota essa visão de trabalho, estimula seu próprio desenvolvimento, além de incentivar o crescimento de outros envolvidos. A criação de empregos pode ser um exemplo. Assim, há dois tipos de empreendedorismo: por oportunidade e necessidade. 

O modelo por oportunidade é aquele que ocorre quando identifica-se uma oportunidade de negócio e deseja-se seguir em frente com ela. Um exemplo é quando uma pessoa convida alguém para fazer parte de uma sociedade ou quando ela mesma percebe que pode abrir seu negócio próprio. Nasce, então, do caso clássico “quando a oportunidade bate a porta”. O empreendedorismo por necessidade ocorre quando não existe alternativa de trabalho. Uma demissão ou falta de oportunidade no mercado de trabalho fazem com que a pessoa opte por criar um negócio próprio. Geralmente, este  negócio tende  a  se  desenvolver na informalidade, com tarefas simples e que retornam pouco resultado financeiro. É mais raro este tipo de empreendedorismo dar certo.

Mesmo assim, alguns casos de sucesso devido à iniciativa são perceptíveis, com superação dos consultores empreendedores. Às vezes, a única saída traduz-se em uma grande oportunidade profissional, mas dependendo muito do perfil do empreendedor em questão, o que é um assunto para outra discussão. 

Mais do que desejar abrir um negócio, entender a sua razão de existir e sua utilidade para o mercado é algo coletivo. Empreender não é somente abrir uma empresa, pois pode-se inovar na própria imobiliária atual. Ser empreendedor é buscar a autorrealização além do próprio sentido de sobrevivência, o que pode ocorrer pela oportunidade ou necessidade, como mencionado.

Voltando a Eric Ries, “além de organizar pessoas”, tenha em mente que o aprendizado é a chave mestra do empreendedorismo, a métrica chave. É mais importante do que ganhar dinheiro, conquistar clientes, desenvolver recursos e criar qualidade técnica. Aprender sobre o que cria valor e sobre o que cria desperdício. Acredite e encontre o empreendedor dentro de você!

Referências Bibliográficas:
DORNELAS,   José   Carlos   Assis.   Empreendedorismo   na   Prática:   Mitos   e Verdades do Empreendedor de Sucesso. Rio de Janeiro: Elsevier, 2007.
MICHELMAN, Paul. Inovação e Empreendedorismo Lean: Entrevista com Eric Ries. REVISTA HSM, São Paulo, p. 49-52, nº 104, mai/jun. 2014.
CAVALCANTI, Glauce; BATISTA Henrique Gomes / MORETZSOHN Lucas (2015). "Com vendas em baixa, setor imobiliário sofre com queda de preços”. O Globo, março de 2015. Disponível em  http://oglobo.globo.com/economia/com-vendas-em-baixa-setor-imobiliario-sofre-com-queda-de-precos-15535022. Acessado em 10/03/2015.

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  Telmo BaulerEspecialista em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil pela FGV-RJ - CRA/RS–001285; Especialista em Melhoria da Qualidade CQIA (Certified Quality Improvement Associate); Graduado em Gestão de Negócios Imobiliários pela Ulbra-RS; Corretor de Imóveis-CRECI/RS-40755. Atuante no mercado há mais de 20 anos e com vasta experiência profissional no planejamento, otimização e automação de processos nos diversos segmentos da indústria imobiliária. Diretor de Expansão e Relacionamento com o Cliente na Bauler Assessoria  
  
  Sócio-Colaborador do Secovi-Agademi/RS 
  

  Sócio-Solidário do Secovi-Rio 

  Filiado à Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis/ABADI 

PIS - COFINS - CSLL - Novas Regras de Retenção Lei 13.137/2015

ALTERAÇÕES NAS REGRAS DE RETENÇÃO DO PIS, COFINS E CSLL NOS PAGAMENTOS EFETUADOS DE PJ A PJ PELA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

A Lei nº 13.137/2015, publicada em 22/06/2015, dentre outras modificações, alterou a Lei nº 10.833/2003, estabeleceu que a dispensa da retenção das contribuições para o PIS, COFINS e CSLL, que se aplicava a pagamentos de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00, foi  reduzida, só ocorrerá quando resultar em um valor de retenção das contribuições igual ou inferior a R$ 10,00.

Também foi revogado o § 4º do art. 31 da Lei nº 10.833/2003, que determinava que quando ocorresse mais de um pagamento a mesma pessoa jurídica, deveria ser efetuada a soma de todos os valores pagos no mês para efeito de cálculo do limite de retenção, compensando-se o valor retido anteriormente, com isto, não há mais cumulatividade dos pagamentos, estes devem ser considerados diariamente para a composição do valor mínimo a ser retido.

Além disso, também foi alterado o prazo de recolhimento, tendo determinado que os os valores retidos no mês, referentes a CSLL, ao PIS/PASEP e a COFINS, por pagamentos efetuados pela prestação de serviços, deverão ser recolhidos pelo órgão público, ou de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa jurídica, até o último dia útil do segundo decêndio do mês subsequente àquele mês em que tiver ocorrido o pagamento à pessoa jurídica fornecedora dos bens ou prestadora do serviço.

Estas alterações entraram em vigor na data da publicação da Lei nº 13.137/2015, ou seja, desde o dia 22/06/2015. A partir desta data, a retenção fica dispensada quando o seu valor for igual ou inferior a R$ 10,00, exceto na hipótese de DARF eletrônico efetuado por meio do SIAFI (utilizado somente por órgãos públicos federais, que não devem observar o valor mínimo de retenção).

Desta forma, podemos sintetizar as alterações da seguinte forma :

• Valor mínimo para a retenção até o dia 21/06/2015 : era dispensada a retenção para pagamentos de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00, caso ocorresse mais de um pagamento a mesma pessoa jurídica no mês, deveria ser efetuada a soma de todos os valores pagos no mês para efeito de cálculo do limite de retenção, compensando-se o valor retido anteriormente;
  
  
• Valor mínimo para a retenção a partir de 22/06/2015 : a dispensa da retenção deverá ocorrer quando o valor das contribuições resultar em valor menor ou igual a R$ 10,00.

Com isto, não deve ser mais considerado o valor do pagamento do serviço como parâmetro para o valor mínimo de retenção, mas o valor dos tributos calculados.
O valor mínimo de retenção (R$ 10,01), deve ser calculado mediante a aplicação, sobre o montante a ser pago, do percentual de 4,65%, composto pelo somatório das alíquotas das contribuições incidentes sobre o pagamento (PIS, COFINS e CSLL), haja vista que, neste caso, não são recolhidas individualmente.
Por exemplo :
**Mesmo prestador e tomador de serviços

• 01/06/2015 - Pagamento de R$ 4.000,00 , sem retenção porque não atingia o valor mínimo de retenção de R$ 5.000,00
• 24/06/2015 - Pagamento de R$ 300,00 * 4,65% = R$ 13,95, com retenção porque o valor das contribuições é superior a R$ 10,00

Vale ressaltar que é necessário verificar se na data do pagamento por um serviço tomado não teremos outros pagamentos para a mesma pessoa jurídica. Pois, se tivermos outros pagamentos na mesma data, para a mesma pessoa jurídica, deverá ser feitar a soma de valores e assim proceder à retenção, isto porque a norma menciona que o valor da retenção corresponderá ao resultado da aplicação da alíquota de 4,65% sobre o "montante a ser pago", o que, em nosso entendimento, quer dizer que deve ser considerado como base de cálculo da retenção a soma dos valores a serem pagos.
 "Art. 31. O valor da CSLL, da COFINS e da contribuição para o PIS/PASEP, de que trata o art. 30, será determinado mediante a aplicação, sobre o montante a ser pago, do percentual de 4,65% (quatro inteiros e sessenta e cinco centésimos por cento), correspondente à soma das alíquotas de 1% (um por cento), 3% (três por cento) e 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), respectivamente."
Se o resultado da aplicação da alíquota de 4,65% sobre a soma de valores a serem pagos na mesma data e para a mesma pessoa jurídica superar R$ 10,00, deverá ser feita a retenção. Assim, a soma passa a ser diária.
Reiterando que não há mais a soma mensal.

• Prazo de recolhimento das retenções efetuadas até o dia 21/06/2015 : de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa jurídica, até o último dia útil da quinzena subseqüente àquela quinzena em que tiver ocorrido o pagamento à pessoa jurídica fornecedora dos bens ou prestadora do serviço
• Prazo de recolhimento das retenções efetuadas a partir do dia 22/06/2015 : de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa jurídica, até o último dia útil do segundo decêndio do mês subsequente àquele mês em que tiver ocorrido o pagamento à pessoa jurídica fornecedora dos bens ou prestadora do serviço.

Exemplos de vencimentos :

• Valores de retenção apurados de 01 a 15/06/2015 : 30/06/2015
• Valores de retenção apurados de 16 a 21/06/2015 : 20/07/2015
• Valores de retenção apurados de 22 a 30/06/2015 : 20/07/2015
• Valores de retenção apurados de 01 a 31/07/2015 : 20/08/2015
  
• Código de receita para recolhimento do PCC retido 

Vale ressaltar que o código de receita para recolhimento não foi alterado até o momento, deve continuar a ser utilizado o mesmo código : 5952

OBS 1 : Aguardamos regulamentação da Receita Federal do Brasil acerca destas alterações, caso estas regras venhas a ser afetadas de forma oficial, ainda que através de Solução à Consulta de contribuinte, elas serão retificadas.
OBS. 2 : Caso as contribuições sejam recolhidas individualmente, com código de recolhimento diferente para cada uma, o valor mínimo também deve ser observado individualmente, assim, ainda que o somatório das contribuições seja superior a R$ 10,00, se algumas delas resultar em valor inferior a R$ 10,00, não deverá ser feita a retenção desta.
OBS. 3 : Caso a retenção não seja feita, por uma confusão inicial entre os valores mínimos de retenção, por exemplo, esclarecemos que o tomador e o prestador do serviço respondem solidariamente quanto ao recolhimento da retenção dos tributos. Não tendo ocorrido a retenção, caberá a um dos dois o recolhimento e a forma como isto se dará fica a critério das partes.

• Sugestões de solução :

Por exemplo, tratando-se de um prestador de serviços recorrente, o tomador poderá notificá-lo do ocorrido, recolher os tributos e gerar um valor a receber ou uma nota de débito a ser compensada com uma valor futuro a ser pago a este prestador.
Outra sugestão de solução seria notificar o prestador de serviços de que não houve a retenção e recolhimento e requerer que ele recolha o tributo.
Por fim, esclarecemos que não há uma única solução, o que deve ser levado em conta é que ambos respondem integralmente pelo cumprimento da obrigação e devem acordar entre si a melhor solução, de forma que o valor seja recolhido assim que identificado o erro.
Vale ressaltar, que se o tributo não for recolhido no prazo determinado, incidirão juros e multa de mora, além de estarem sujeitos às sanções por infração às normas tributárias, o que pode acarretar em uma multa por infração de 150% do valor que deixou de ser recolhido.
OBS. 4 : Estabelecimento matriz é aquele que foi inscrito primeiro que os demais (filiais) no CNPJ, sendo que o número de sua inscrição neste cadastro será = xx.xxx.xxx/0001-xx, assim, o estabelecimento matriz da pessoa jurídica deverá efetuar o recolhimento por todos os demais estabelecimentos, de forma centralizada.Como a retenção é da pessoa jurídica, os pagamentos deverão ser considerados de forma consolidada, como se fosse um único estabelecimento, tanto pelo tomador dos serviços, quanto pelo prestador, para efeito de cálculo do valor mínimo de retenção e recolhimento.
OBS. 5 : Nossa interpretação, de que a retenção incide sobre o somatório dos valores pagos na mesma data ao mesmo fornecedor, isto é, na cumulatividade diária dos pagamentos e não sobre cada documento pago, de forma individual, deve-se ao fato de que, apesar de não constar expressamente na lei 10.883/2003 (atualizada) que estes valores devam ser somados diariamente,  não foi revogada ou modificada pela Lei 13.137/2015 a passagem que menciona que a base de cálculo da retenção é o montante a ser pago.
Além disto, no que tange à retenção, o fato gerador é o pagamento, não está relacionado à quantidade de documentos pagos, assim, entendemos que se no mesmo dia foram pagos mais de um documento, este configura um único pagamento e fato gerador e sobre este montante pago é que deve ser calculada a retenção.
Por fim, esclarecemos que esta interpretação poderá ser revista caso seja publicada uma norma que caiba outro entendimento , ou nos seja apresentada alguma Solução de Consulta com resposta contrária.
Também vale lembrar que os valores retidos nada mais são do que antecipações do que será devido por apuração, podendo ser compensado posteriormente.

 FONTES : Artigos 30, 31 e 35 la Lei 10.833 de 2003, Artigos 2º e 6º da IN SRF 459 de 2004, Artigo 24 e Inciso VII do artigo 26 da Lei 13.137 de 2015, Artigo 134 e 135 do CTN e Artigo 9º da Lei 10.426/2002; Anexo Único ao Ato Declaratório Executivo Codac nº 16 de 2015. e outras informações disponíveis na web.